작년2018년 7월에 외국인은 첫번째 부동산, 시민권, 영주권자는 두번째 부동산부터 5%의 보유세 추가 및 은행대출요율 5%인하로 인하여 거주목적의 구매를 고려중인 많은 분들께서 상업부동산에 대한 문의가 많아지는 추세입니다.

물론 장기적인 목적의 거주목적이라면 몰라도 여유자금으로 투자를 하는 입장에서는 올바른 투자인지 한번쯤 생각해야 하는 시점이라고 생각합니다.

아울러 영주권이 없는 교민분들께서 24%라는 취득세를 주고 주택을 구매하는게 맞느냐는 질문을 많이 들었습니다.

물론 제가 드리는 말씀은 개개인의 조건 및 보유예상 기간에 따라 틀려지는데요.

아무튼 여유자금 포함 부동산 구매는 원하는데 취득세는 너무 아깝다는 분들께 추천드리는 방법중 한가지 입니다.

자 그럼 상업부동산에는 어떤 종류가 있는지 살펴보겠습니다.

크게 5가지로 나눌 수 있습니다.

  1. 오피스: 오피스 공간, 오피스 빌딩, SOHO
  2. 리테일: 리테일 공간, F&B Space (요식업)
  3. 샵하우스: HDB Shophouse, Private Shophouse
  4. 인더스트리얼 (공장형 빌딩): B1(Light Industry), B2(General Industry)
  5. 그밖의 부분: Medical Suites, Hotel & Resort, Marina & Country Clubs
  1. Office: 대부분 회사를 상대로 세를 주므로 세입자에 대한 리스크가 적습니다.

                                아울러 입주후 장기적으로 세를 받는경우가 비번함 또한 장점입니다

  • Retail: 렌트를 Rental yield가 대체적으로 높은 가격으로 받을 수 있습니다.

하지만 경기를 타는 경우 세입자가 계약기간을 채 못채우는 경우가 가끔 발생할 수도 있습니다.

하지만 Landlord로서 피해를 받는 경우는 거의 없습니다.

최악의 경우 디파짓을 돌려주지 않고 최대한 빨리 새로운 세입자를 구하는 정도입니다.

  • Shophouse: HDB Shophouse의 경우 높은 렌탈과 장기목적의 세입자를 구하기 용이합니다.

Private Shophouse의 경우 Rental Yield보다는 가격상승률을 보시는 편이 좋습니다.

  • Industrial: 렌트률이 5~6%로 가장 좋습니다. 또한 업종이 맞는 세입자가 들어온다면 따로 신경쓸 일이 거의 없습니다.
  • 그밖의 부분: 특성화된 마켓으로 큰 경쟁없이 장기적인 수익을 가져올 수 있는 마켓입니다.

그럼에도 불구하고 상업부동산 구매에 대해서는 크게 몇가지 이유로 꺼려하는것으로 압니다.

  1. 한번도 구매를 안 해봐서 보는 눈이 없다.
  2. 세입자를 못 구하면 몇달을 비워 놓는다고 들었다.
  3. 은행대출이 잘 안된다고 알고 있다.
  4. 환급성이 어렵다고 들었다.

우선  답변은

1번 사항은 약간의 조사 및 전문가와의 상의를 통해 해결될 수 있는 부분이고요.

2번은 거주목적의 부동산도 마찬가지라고 생각됩니다.

시세에 맞게 세를 내 놓으면 안나갈 이유는 없겠죠.

3 번은 은행대출율에 대한 이야기인데 두가지 부동산의 최대 대출률은 오히려 상업부동산이 5%(현재 거주목적의 부동산은 75%, 상업부동산은 최대 80%까지) 더 높습니다.

그리고 거주부동산과 달리 LTV(Loan TO Value)조건만 충족한다며 두번째, 세번째 부동산도 최대 80%까지 대출이 가능합니다.

(물론 최대 80%는 사용을 목적으로 하는 구매이고 투자의 경우는 최대 70%까지 가능합니다.)

4번 또한 매입후 최소 보유기간없이 언제든 매매가 가능하므로 맞지않은 이야기라고 생각됩니다.

이밖에 Rental yield 또한 거주부동산의 현재 상황인 2~3%보다 높은 4~5%입니다.

물론 상업부동산의 경우 약간의 조사 및 비지니스에 대한 마인드가 필요한 것은 사실입니다.

또한 그밖의 용도변경 및 세입자에 대한 이해도도 좀 더 세밀할 필요가 있습니다.

허나 기본적으로 Landlord의 입장에서 잔손이 덜 가는 것도 사실입니다.

대부분 Bear Condition으로 세를 주고 계약기간이 끝나면 원복을 하는 조건이기 때문입니다.

계약기간의 경우 거주부동산의 1~2년에 반해 통상 2~3년으로 장기렌트가 대부분이라 이또한 장점이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

부동산 Tax의 경우도 AV(Annual Value)의 10%로 flat rate입니다.

장점을 정리하면

  1. 취득세가 낮다.
  2. 렌트율이 좋다.
  3. 장기 세입자를 구할수 있다.
  4. Landlord로서 큰 손이 가지 않는다.
  5. 여러부동산 구매에 취득세나 은행대출요율 제약이 없다.
  6. 부동산 세금이 낮다.

그럼 단점은 뭐가 있을까요?

  1. GST를 내야한다.

ABSD(Additional Buyer Stamp Duty)가 없는 대신 7%의 GST를 내야합니다.

허나 이부분은 회사를 만들어 Claim하는 방법과 개인 Seller의 물건인 경우GST지불이 필요하지 않은 경우도 있으며 이 부분은 다음달에 좀 더 자세히 설명드리도록 하겠습니다.

아무튼 GST를 Claim없이 낸다하더라고 외국인 ABSD 20%에 비하면 상당히 낮은 Percentage입니다.

  • 은행이자률이 높다.

거주부동산에 비해 0.5~1% 은행이자율이 더 높습니다.

허나 Rental Yield(렌트수익률)이 거주부동산에 비해 통상 1.5~2%정도 더 높은점을 감안한다면 불리한 조건은 아니라고 생각합니다.

  • Tenure가 짧은 경우가 있다.

FH, 999도 있지만 99년 60년 30년등 다양한 Tenure가 있습니다.

허나 이부분또한 구매후 5~10년으 수익률과 통상 더 높은 상업부동산 재계발 보상을 생각한다면 조건에 맞는 상업부동산의 구매에는 걸릴돌이 되지 않을 듯 합니다.

  • CPF사용이 불가능하다.

이부분은 외국인의 경우 해당이 안되며 나름의 계획된Cash Outlay가 충족한다면 상관이 없는 부부일 듯 합니다.

마지막으로 두종류의 부동산에 대한  장단점을 떠나서 한가지만 말씀드린다면

거주부동산의 경우 앞으로도 가격상승률에 있어 지속적인 정부의 개입을 통한 규제책이 나올것이며

그에반해 상업부동산의 경우 가격상승률에 따로 정부가 개입할 이유가 없을것이라는 그림을 이해하신다면 투자자로서 어느 시장으로 자금을 유입할지 명확한 해답이 나올것이라고 생각됩니다.

이 부분은 지난 10여년의 시장 및 조치를 통해서 향후 10년이 예상되는부분이라고 생각됩니다.

2편)

계속해서 상업부동산 관련하여 많은 분들이 물어보시는 부분을 위주로 글을 쓰려합니다.

  1. 우선 사무실임대에 대해 알아보도록 하겠습니다.

사무실의 경우 크게 빌딩 오피스와 Shop House Office그리고 Serviced Office로 나눠집니다.

빌딩오피스의 경우 말 그대로 빌딩안에 있는 사무실이며 로비와 주차장이 완비되어 있는곳이 많습니다.

아울러 Panty나 화장실이 복도에 있어서 공유하는 경우도 있으며 사무실안에 있는 경우도 있습니다.

보통 정해진 시간에 작동되는 중앙에어컨을 많이 사용하며 필요에 따라 별도의 에어컨을 설치하기도 합니다.

빌딩오피스의 계약시 유의사항은

빌딩오피스의 경우 점심시간에 엘리베이터가 얼마나 혼잡한지 주차장의 주차공간은 충분한지 주차비는 적정한지 주변에 식사할 곳은 많이 있는지 이런부분을 잘 고려하시길 권해드립니다.

Shop House Office의 경우 주로 2~3층의 낮은 건물에 위치하며 대부분 입구를 따로 쓰며 엘리베이터가 없이 계단으로 출입을 하는 경우가 많습니다.

Pantry와 화장실은 사무실안에 있으며 주차는 건물앞의 공용주차장을 이용하게 됩니다.

에어컨은 별도의 설치가 되어 있습니다.

샵하우스 오피스의 계약전에 유의할 점은

건물의 상태 특히 천정에서 물이 새지 않는지 곰팡이 냄새가 나지 않는지 나무 바닥상태가 좋은지 주변애 주차공간은 충분히 확보되어 있는지 1층이 식당이라면 환풍시설이 잘 갖추어져서 사무실로 냄새가 들어오지 않는지 여러사항을 고려하시길 바랍니다.

두 형태의 사무실 모두 상태에 따라서 Bear Unit, Fitted Unit으로 나뉘며

Bear Unit의 경우 바닥공사 및 LAN공사가 필요하며 블라인드또한 설치가 필요합니다.

Fitted Unit은 Partial Fitted, Fully Fitted Unit으로 나누어지며

Partial Fitted Unit은 필요에 따라 리셉션, 회의실과 집무실공사 작업이 필요하며

Fully Fitted Unit은 별다른 공사없이 공사없이 입주가 가능한 곳을 말합니다.

통상Bear Unit의 경우 공사가 필요하므로 계약기간과 상태에 따라  4주~ 6주까지 Rent Free Period를 넣게됩니다.

Lease 계약시에는 몇가지 확인이 필요한 사항이 렌트금액외에 건물관리에 따른 Service Fee가 있는지 GST 및 주차장 사용비용등을 꼼꼼히 체크하심이 중요합니다.

그리고 대부분의 계약은 입주후 공사후에 계약기간이 끝나면 원상태로 복원을 하는조건이 있는데 그부분에 대해서도 계약단계에서 확실한 답변을 듣고 계약을 진행하시길 권장드립니다.

마지막으로 Serviced Office가 있는데 사무공간에 Workstation까지 갖추어져 있어서 컴퓨터 및 서류만 가져와서 업무를 볼수 있는 형태를 말하며 요즘에는 라운지와 Pantry를 쉐어하는 공유오피스(Coworking Space)가 대부분입니다.

서비스 오피스의 경우 유의사항은 각종집기를 사용하는 비용이 적당한지를 잘 계산하시길 권해드립니다.

  • 두번째는 Retail Shop을 들수 있는데 쇼핑몰에 입점하는 곳과 Shophouse로 나뉘어집니다.

쇼핑몰의 경우 입점을 위해Business에 대한 여러가지 정보를 요구받게 됩니다.

또한 영업시간에 대한 준수가 필요하며 렌트금액외에 GTO (Gross Turn Over)를 추가로 요구하는 경우가 많이 있습니다.

몰의 경우 가계의 위치 및 이웃가계들의 업종 Human Traffic, 주차시설등 여러가지 사항을 고려하시길 권해드립니다.

ShopHouse의 경우는 어떤 비지니스를 했는지에 대한 정보를 꼭 확인하시길 바랍니다.

이유는 전에 어떤 비지니스였냐에 따라 Change Of Use(용도변경)에 영향을 미칠수도 있고 경우에 따라 License가 나오지 않을수도 있기 때문입니다.

아울러 리노베이션 기간 외에 용도변경에 소요되는 기간을 감안하여 계약시작일을 명시하시길 바랍니다.

경우에 따라 라이센스가 늦어짐에 따라 영업 오픈일도 늦어지며 그때까지 렌트금액을 꼬박꼬박 내야는 불편한 상황이 연출될 수도 있기때문입니다.

Retail, F&B의 경우 이전에 영업하는 영업장을 그대로 인수받아 운영을 하게 되는 경우에 Takeover Fee라고 해서 일종의 권리금을 요구하기도 합니다.

이때는 현재 운영중인 매출, 인수받는 집기들을 꼼꼼히 살펴서 계약을 진행하시길 원합니다.

법인을 통째로 승계받는 경우는 자본금, 대출에 대해 정확한 조사가 필요하며 인수조건을 정확히 명시하며 가능한 영업시간, 전체 아웃렛의 시설에 대한 Inventory List를 확인하여 상태까지 파악하는 꼼꼼함이 필수입니다.

많은 분들께서 이부분을 간과하여 인수이후에 잡음이 나오는 경우를 종종 보게되어서 한번 더 당부의 말씀을 드립니다.

  • 끝으로 상업부동산의 구매와 관련해서 확인할 부분을 말씀드리겠습니다.
  1. Tenure를 확인한다.

상업부동산의 경우 종류에 따라 Tenure가 30년 미만 남은경우도 있습니다.

이부분을 정확히 확인하시고 은행대출 혹은 Property Value를 파악후 계약을 진행하시길 권해드립니다.

  • 용도에 대한 확인이 필요합니다.
    현재세입자가 어떤 비지니스를 하고 있는지만 확인하지 말고 용도변경을 하였는지 그리고 어떤 용도로 변경이 가능한지도 꼭 확인하심을 권해드립니다.

흔한 케이스는 아니지만 지역에 따라서 실제로 거주목적의 부동산물건에 대해 영업을 하고 있는걸 확인후 덜컥 구매하였다가 상업부동산이 아님을 확인후 소송까지 간 케이스도 있었습니다.

구매전에 에이전트를 통한 정확한 확인을 당부드립니다.

  • Shophouse의 경우 상태에 대한 꼼꼼한 점검이 필요합니다.

Conservation House라 불리는 저층의 전통가옥 구조의 건물의 경우 천정의 누수부분은 필히 확인이 필요합니다.

또한 상태가 좋지않다면 Seller로부터 적절한 조취후 구매하는 조건을 명시함을 권해드립니다.

구매 가격의 네고에만 집중하다가 실제로 구매후 조취를 하는데 큰돈이 들어갈 수도 있습니다.