New Cooling Measurement

사계절이 여름인 싱가폴에서 “Cooling”이란 단어가 반갑게 들릴수도 있으나 말 그대로 찬물을 끼얹는 정부의 발표에 충격과 경악을 금치 못하는 이들도 많으시리라 사려됩니다.

지난 7월6일 저녁에 자정을 기해서 시행된다는 이 발표에 일부 분양사무소에서는 줄을 서서 계약을 마치려는 구매자로 인해 밤새 인산인해를 이루었다는 이야기도 동료들로 부터 들었습니다.

자 일단 발표는 된 것이니 정확히 어떤 부분이 바뀌었는지 이번호에서 자세히 전하도록 하겠습니다.

우선 많은 분들이 헷깔리시는 부분이 취득세(Stamp Duty) 부분입니다.

BSD (Buyer Stamp Duty)와 ABSD(Additional Buyer Stamp Duty)를 착각하여 일어나는 부분입니다.
% Stamp Duty는 BSD+ABSD입니다.

기본적으로 Additional Buyer Stamp Duty라 함은 2011년 11월8일에 정부에서 발표된 부동산 취득세에 대한 차등적용 법안이 공표되면서 생긴 단어입니다.

2011년 11월8일전에는 모든 부동산 구매자에 대해 취득세는 3%로 일괄 적용이 되었습니다.

또한 다가구 구매에도 마찬가지로 적용이 되었고요.

허나 이날을 기해 첫번째 부동산을 싱가폴 영주권이 없는 외국인이 구매시 :좀더 정확히 말하면 FTA 국가 중 4개국(아이슬랜드, 리흐첸타인, 노르웨이, 스위스)의 영주권 혹은 시민권자 및 미국 시민권자를 제외한 외국인

  1. (Nationals and Permanent Residents of Iceland, Liechtenstein, Norway or Switzerland
  2. Nationals of the United States of America

은 기존 3%의 BSD외에 10%의 ABSD라는 중과세를 피할 수 없게 된거죠.

아울러 영주권자의 두번째 부동산, 시민권자의 3번째 부동산에도 각 3%의 ABSD 적용.

Foreigners and non-individuals pay 10%, PRs buying second and subsequent property pay 3%,

그리하여 외국인의  경우 싱가폴의 Residential Property 구매에 있어 총 13% (BSD 3% + ABSD 10%)의 취득세가 적용이 되었습니다.

결과는 어떻게 되었을까요?

정확히 3개월간 거래량이 뚝 떨어지고 가격이 살짝 떨어지는가 싶더니 3개월후에 언제 그랬냐는듯이 가격은 다시 회복을 넘어 뛰기 시작하고 거래량도 발표 이전보다 30%이상 오르는 기현상을 낳게 됩니다.

11개월후인 2012년 10월6일 은행대출에 대한 규제가 단행됩니다.

은행 최대 상환기간을 35년으로 못박고 또한 30년이상 대출 혹은 대출상환이 65세를 넘기는 경우 기존의 80% LTV를 60%로 낮춰버립니다.

또한 잠시 주춤하는듯한 거래 시장이 두달후 다시 활개를 치며 가격이 상승함에

3개월 후인 2013년 1월 좀 더 강력한 취득세 수정 발표가 납니다.

기존에 첫 부동산에 대한 취득세에 있어 영주권자도 5%의 ABSD를 적용하게 된겁니다.

그리고 외국인의 경우 추가 5%의 ABSD 적용~

이때 실 거주를 위한 주택의 구매를 주저하던 영주권자와 외국인들의 탄식은 이미 원성으로 돌아섭니다.

세상 어느나라가 당일 늦은 오후께 정부발표를 자정을 기해서 적용하냐는 얘기도 들리면서요.

이 발표이후 3~4년간 부동산 거래량은 50~60%로 떨어지고 가격또한 안정화를 넘어서 약간의 하향곡선을 그리게 됩니다.

2017년 3사분기 (7~9월)을 기해 거래량이 서서히 늘고 여러 콘도에서 재개발 움직임이 포착되더니 2018년1사분기부터 재개발이 성공한 곳들이 봇물처럼 발표가 되고 그동안 얼어붙었던 미분양 콘도 및 새로 분양하는 곳들의 가구들이 날개돋히게 팔리기 시작합니다.

게다가 7월1일 전년대비 부동산 가격 9.1% 상승 및 2018년 들어 거의 매달 1~1.5%의 가격상승 곡선을 그리는가 싶더니 7월 6일 저녁 7시경을 기해 정부의 새로운 부동산 법규 발표가 또 나옵니다.

외국인 ABSD 20%!!!

이렇게 되면 2018년 2월 $1M 이상의 금액에 3%외에 4%를 적용하는 BSD까지 포함한다면 예를 들어 외국인이 싱가폴의 주택중 $1.5~2M를 구매한다고 하면 취득세를 24%를 내고 산다고 봐야 합니다.

일단 새로운 발표후 고액의 부동산에 눈독을 들이는 외국인 투자자들은 상업 부동산 쪽으로 눈을 돌리거나 이미 취득세가 올랐으나 상대적으로 정부의 개입이 싱가폴보다 덜한 홍콩, 런던, 상해 및 제 3국쪽으로 눈을 돌리는 추세입니다.

그럼 지난 10년간 부동산 법규관련 어떤 발표와 변화가 있었는지 알아 볼까요?

2009년 9월 14일:  
신규 분양 물건에 대해 완공때까지 이자를 개발사에서 내주거나 원금이 아닌 이자만 내는 Package 그리고 완공때까지 별도의 비용을 지불하지 않는 방식이 모두 허용되지 않게 됩니다.

2010년 2월 20일:
1. 매입후 1년안에 매각시 판매금액의 3%를 양도소득세로 내도록 법규가 바뀝니다.
2. HDB를 제외한 콘도, 아파트 주택의 경우 기존 대출상한선이 90%에서 80%로 줄어듭니다.

2010년 8월 30일:
1. SSD(Seller’s Stamp Duty)가 1년에서 3년으로 연장됩니다.
2. 주택대출이 있는 두번째 부동산에 대해서는 기존 현금 5%외에 CPF로 대체되던 금액을 현금 10%는 무조건 내고 나머지를 CPF와 은행대출로 포함되도록 합니다.
3. 두번째 부동산에 대해 80%였던 대출 상한선을 70%로 낮춥니다.

2011년 1월14일:
1. 양도소득세가 면제되는 보유기간을 3년에서 4년으로 1년 더 늘립니다.
2. 아울러 기존의 양도소득세 3%를 1년안에 매각시 16% 그리고 해가 늘수로 4%씩 줄여서 4년이 지나면 별도의 양도소득세가 없도록 최대 16%로 올립니다.
3. 두번째 부동산의 대출상한선을 70%에서 60%로 낮춥니다.
4. 회사명의로 주택을 구매시 채출상한선을 80%에서 50%로 대폭 낮춥니다.

2011년 12월 8일:
1. ABSD(Additional Buyer’s Stamp Duty)가 생깁니다.
외국인 및 회사명의는 10%추가, 영주권자는 두번째 부동산부터 3%추가, 시민권자는 세번째 부동산부터 3%추가
2. 회사명의구매의 경우, 개발사가 판매를 목적으로 4채이상을 구매하여 5년안에 판매를 할 경우 ABSD면제

2012년 10월 6일:

1. 대출상환 최대기간 35년으로 제한
2. 대출기간이 30년을 넘어가거나 65세를 넘길때 첫부동산은 대출상환 60%, 두번째부터는 40%로 제한
3. 회사명의로 주거 부동산 구매시 대출상한선 50%에서 40% 제한

2013년 1월12일:
1. ABSD 강화, 시민권자는 두번째 부동산은 취득세 7%추가, 세번째부터는 10%씩 추가
                          영주권자는 첫번째 5%추가, 두번째부터 10%씩 추가
                           외국인과 회사명의는 15%씩 추가 (기존 10%추가에서)
2. 개인명의의 경우 두번째, 세번째 부동산에 대해 60%대출을 50%와 40%로 낮춤

    회사명의는 40%에서 20%로 낮춤
(회사명의로 구매하려면 현금으로 구매하거나 상업부동산을 구매하라는 의미)
3. HDB Loan의 경우 월수익의 40%까지 해주던 대출을 35%로 하향조정
   그밖의 대출은 월 급여의 30%까지로 묶임
4. 영주권자는 더이상 HDB Unit을 통째로 임대할 수 없음

2013년 6월 29일:
1. TDSR(Total Debt Servicing Ratio) 주택대출상한선이 다른대출(자동차대출등 포함)월수익의 60%를 초과할 수 없음
2. 은행대출자의 이름이 주택구매자의 이름에 포함이 되어야 함
(기존에는 대출은 남편이 받고 부인명의로 주택구매가 가능했음)
또한 부부가 대출을 받는경우 기존에 둘중 나이가 어린쪽을 기준으로 최대 대출기간을 산정하는것을  둘의 나이를 합산해서 둘로 나누도록 수정

2013년 8월 27일:
1. 영주권자가 HDB구매를 위해서는 영주권취득후 3년이 경과된 이후만 구매가능
2. HDB Loan의 경우 최대 30년 상환기간이 25년으로 줄어듬
또한 기존의 월수익의 35%에서 30%로 하향조정
3. 분양HDB와 Re-financial(대출은행을 갈아탈 경우)의 은행및 제2금융권의 대출상환기간이 35년에서 30년으로 하향조정

2013년 12월 9일:
1. EC(Executive Condominium)분양후 취소금액이 20%에서 5%로 하향조정
2. 새로운 EC 혹은 2013년 12월9일이후의 EC 두번째 분양자의 경우 Levy를 내야함
3. 2013년12월10일부터 EC를 구매하는 자에 한해 기존의 60%에서 30%로 대출상한선이 조정

2017년 3월 11일:
1. 기존의 양도소득세를 피하는 보유후 4년의 기간이 3년으로 줄어듬
2. 대출금액이 50%미만일때는 기존에 월 수익의 60%로 한정되던 TDSR을 더이상 적용치 않음
3. 회사의 유형자산의 50%이상이 부동산소유일 경우 세율에 ACD(Additional Conveyance Duties)를 적용함

2018년 2월 19일:
주거목적의 부동산의 BSD가 $1M이 넘게 되면 초과분에 대해 기존의 3%적용에서 4%로 상향조정

가장 쉬운 계산법은

$1M이하의 부동산은 3%-$5,400으로 계산하며 (예: $900,00부동산: $27,000(3%)-$5,400=$21,600)

$1M 초과의 부동산은 4%-$15,400으로 계산합니다.
(예: $1.1M 부동산: $44,000(4%)-$15,400=$28,600:  $1M을 초과분이 $100,000이기에 수정된 계산법에 의해 차이는 실제로 $1,000밖에 되지 않습니다)

2018년 7월 6일:
1. ABSD가 외국인은 20%(기존 15%에서 5%상향조정),  회사는 25% (기존 15%에서 10%상향조정)
또한 시민권자 및 영주권자는 두번째 부동산 부터 각 12%,15%로 5%씩 상향조정 (첫번째 집은 영향을 안받음 그대로 ABSD는 0%, 5%)
2. 은행대출상한선 (LTV: Loan To Value)가 5%씩 떨어짐
(따라서 최대 대출마진은 80%에서 75%로 변경)

처음에 말씀드린대로 다시한번 취득세를 말씀을 드리면 BSD와 ABSD의 합산입니다.

따라서 예를 들어 회사명의로 $2M의 거주 목적의 부동산을 구매한다면 BSD 4% + ABSD 25% 합이 29%에 육박합니다. 게다가 은행대출은 20%가 최대입니다.

정부에서 어떤 생각을 갖고 있는지 읽을수 있는 대목일 듯 합니다.

아래는 변화된 은행 대출 자료입니다.

마지막으로 최근 10년 싱가폴 주거 부동산의 가격변동 및 거래량 그리고 세금 및 은행대출에 대한 모든 발표를 한눈에 볼 수 있는 도표를 첨부합니다.