EN-BLOC 이야기

최근에 지난달 말 Jervois Gardens를 시작으로 Amber Park (200세대) S$906.7M, Normanton Park (488 세대) S$830.1M의 천문학적인 금액으로 재계발에 성공을 함으로서 부동산 재개발에 대한 문의가 늘어나고 있습니다.

 

하여 이번달에는 싱가폴 부동산의 재개발에 대해 알아보려 합니다.


En-Bloc란 무엇인가?

현재의 단지를 개발사에서 Collective Sale을 통해 주민의 동의를 얻어 매각을 하여 새로운 단지를 구성함을 말합니다.

위에 소개한 이번달의 큼지막한 재개발 외에 싱가포르에서 가장 잘 알려진 성공적인 재개발 케이스는 $835M 에 매각된 Leedon Heights (현 Leedon Residences)와 $548M Gillman Heights(현 Interlace) 10년전에 S$1.34B에 매각된  Farrer Court (현 D’leedon)등을 들수 있습니다.


재개발에 유리한 조건은 어떤것들이 있을까요?

  1. Plot Ratio


분명한 이유는 이윤의 높은 잠재력이다. 토지 가격은 일반적으로, 토지 가격이 일반적으로 상승하는 경향이 있다.

재개발 판매에 영향을 미치는 주요 요인 중 하나는 정부가 URA마스터 플랜을 통해 결정한 토지의 비율입니다. 5년마다 개정되는 이 계획은 산업, 상업, 주거 등 특정 요구에 얼마나 많은 양의 토지가 할당되는가를 결정합니다. 이것은 그 지역에 건설할 부동산의 유형과 최대 층수를 결정하며, 잠재적인 구매자들이 토지 개발 전에 고려할 요소들을 결정합니다.

그럼 Plot Ratio란 무엇일까요?

쉽게 풀어서 얼마나 높이 지을수 있는지 제한하는 지표라고 할 수 있습니다.

Plot Ratio 예.

예를 들어 현재 5층짜리 아파트나 콘도가 Plot Ratio가 2.1 이라면 재개발의 성공으로 그 땅에 새로 지어지는 건물은 24층짜리를 지을수 있게 되는겁니다.

따라서 현재 층수대비 5년마다 URA에서 발표하는 Plot Ratio가 높다면 그만큼 재개발의 확률이 높다고 할 수 있습니다.

반대로 현재 층수가 아무리 낮아도 현 Plot Ratio가 낮다면 그만큼 재개발의 확률이 적어지겠죠.

(물론 단지안에 좀 더 넓은 건물을 지을 충분한 대지가 포함이 되어있는 경우는 예외일듯 합니다.)

  • 거주민이 집주인 보다는 세입자가 많은 경우

아무래도 집주인이 거주하는 오래된 Project의 경우 집주인의 동의를 받기가 쉽지는 않습니다.

이유는 현재 거주중인 유닛의 FMV(Fair Market Value)의 두배를 제시한다 해도 주변의 새로운 콘도의 시세가 그 금액과 같거나 높다면 굳이 현재 거주하고 있는 곳에서 영유하는 넓은 단지의 장점에 대해 다시 생각하는 경우가 많기때문입니다.

따라서 통계에서도 보여주듯 세입자가 많은 단지가 재개발의 확률이 높아집니다.

  • 전체 세대수

단지가 아무리 오래되어도 세대수가 많은경우 80%의 집주인의 동의를 얻는대는 많은 시간과 노력이 필요합니다.

실제로 그간 지난 10년간 재개발에 성공한 Project들을 보아도 대부분이 200세대 미만의 경우가 대부분임을 알 수 있습니다.

법적으로는 어떤 부분을 염두에 두어야 하나요?

일반적으로, 만약 지어진지 10년 이상 된다면, 적어도 80%의 소유주들이 그들의 집을 팔기에 동의해야 합니다.

또한 지어진지10년 미만이라면  90의 동의를 얻어야하며 그 확률은 훨씬 낮아집니다.

예를 들어, 10년이 지난 Project의 경우 집주인 80%이상이 동의할 경우, 80%이상의 지분을 취득해야 합니다.


2010년 개정판에서, 첫번째 Collective Sales의 시도가 실패한 후 2년동안은 다시 시도할 수 없는 법규가 생겼습니다.

이것은 그들의 재산을 팔지 않는 집주인들의 괴롭힘을 막기 위한 것인데, 그것은 라구나 파크 (Laguna Park) 콘도의 악명 높은 케이스에서 볼 수 있습니다.

(실제로 Laguna Park의 경우 많은 주민의 반대를 무릎쓰고 그간 수차례의 Collective Sale을 실패하고 또한 2007년 집주인들이 추가로 돈을들여 HUDC (Housing and Urban Development Company) Strata를 사유화 등록(Privatise)을 하였으나 10년이 지난 지금까지 재개발은 이루어지지 않고 있는 상태입니다.)


따라서 대다수의 소유주들이 집합적인 수의 단위를 판매하는 데 동의할 경우, 나머지 소유주들의 불만에 대해 전체 개발을 많이 할 수 있습니다.

En-Bloc은 어떻게 진행이 되나요?

 
전체 개발을 촉진할 수 있는 외부 구매자 또는 주택 소유자는 재개발 시장에 신청을 할 수 있습니다.

첫번째 단계는 주택 소유자들이 판매 위원회를 구성하고 전체 그룹을 대표하는 세명 이상의 사람들을 임명하는 것입니다.

위원회는 법률 자문 위원회와 마케팅 담당자로부터 전문가 자문을 구하고 독립 평가자로부터 독립적인 평가 보고서를 얻어야 합니다.

또한 이러한 전문가들은 판매 수익 배분 방법을 제안하고 경매나 입찰 등의 판매 방법을 결정해야 합니다.

일단 위원회가 구성되면, 그들은 다수의(법률에 의해 정의된)다수결로 하여금 집단 판매 계약에 서명함으로써 동의를 얻고 동의를 표명해야 한다.

동의는 일년 이내에 얻어야 한다. 그렇지 않으면 판매 시도가 실패합니다.

2010년에 개정된 이 법안은 또한 새로운 총회 요구 사항을 강제로 적용하고, 어떤 구성원들이 동의를 하지 않는다면 실패로 간주됩니다.

예를 들어, 총회가 시간 내에 30%(공동 개발 가치)를 달성할 수 없는 경우, 그것은 실패한 시도로 간주됩니다.

일단 위원회가 구매자를 찾아내고 매매 계약을 체결하면, 결정을 내리기 전에 신청서를 평가할 수 있는 스트라타 타이틀 이사회 (Strata Titles Board )에 신청서를 제출할 수 있습니다.

이 단계에서 조차도 판매에 동의하지 않는 소유주는 여전히 이사회에 이의를 제기할 수 있습니다.

그밖에 성공과 실패를 떠나 재개발이 진행되는 동안 일반적으로 해당 콘도는 기존가격보다 좀 더 높은 거래가를 형성하기도 하여 오히려 재개발의 성공여부와 관계없이 재개발이 진행될 수 있는 콘도만을 집중적으로 매입하는 매입자도 쉽게 볼 수 있습니다.

마지막으로 지난 10년건 재개발에 성공한 가장 규모가 큰 20개의 콘도와 아파트의 리스트입니다.

감사합니다.


TOP 20 LARGEST ENBLOC SALES

Note: Based on caveats lodged, excludes development charges or differential premium if payable.
Source: URA, 
https://www.squarefoot.com.sg
CONTRACT
DATE
POSTAL
DISTRICT
PROJECT NAMENUMBER OF
UNITS
TENURETRANSACTED PRICE
($)
NEW PROJECT
28 JUN 200710FARRER COURT61899 YRS FROM 01/09/19771,338,800,000D’LEEDON
27 APR 200710LEEDON HEIGHTS314FREEHOLD835,000,000LEEDON RESIDENCES
31 MAY 201714EUNOSVILLE330102 YRS FROM 01/02/1986765,781,819
19 MAY 201620SHUNFU VILLE35899 YRS FROM 01/05/1986638,000,000
3 AUG 20079GRANGEFORD APARTMENT19299 YRS FROM 01/12/1974625,000,000TWIN PEAKS
24 MAY 201719RIO CASA286104 YRS FROM 01/02/1986575,000,000
5 FEB 20074GILLMAN HEIGHTS60799 YRS FROM 01/07/1985548,000,000THE INTERLACE
12 FEB 20079HORIZON TOWERS21099 YRS FROM 17/08/1979500,000,000
26 JUL 201719SERANGOON VILLE244100 YRS FROM 01/03/1986499,000,000
3 MAR 200710ANDERSON 1871FREEHOLD477,700,000NOUVEL18
22 NOV 200710WESTWOOD APARTMENTS48FREEHOLD435,000,0003 ORCHARD BY-THE-PARK
23 MAY 200616WATERFRONT VIEW58399 YRS FROM 01/01/1985385,000,000WATERFRONT WAVES,WATERFRONT KEY,WATERFRONT GOLD,WATERFRONT ISLE
29 MAY 200610LUCKY TOWER91FREEHOLD383,000,000GRAMERCY PARK
30 AUG 200610NASSIM PARK104FREEHOLD380,000,000NASSIM PARK RESIDENCES
28 JUL 20159THONG SIA BUILDING45FREEHOLD380,000,000
22 MAR 20079HILL COURT102FREEHOLD361,000,000THE LAURELS
2 MAY 200710HIMIKO COURT176FREEHOLD336,000,000THE TRIZON
6 OCT 201613RAINTREE GARDENS17599 YRS FROM 01/04/1987334,200,000
21 FEB 20009CAIRNHILL COURT75FREEHOLD311,984,678
19 APR 20069HILLTOP APARTMENTS102FREEHOLD294,000,000HILLTOPS

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