이번 호에는 싱가포르에서 콘도 혹은 HDB를 임대하시는 경우, 정식 계약서 전에 계약 조건을 제안(Offer)하는 가 계약서 (LOI: Letter Of Intent)의 내용에 대해 살펴보고자 합니다.

흔히 가 계약서 (LOI)는 중요하지 않고 정식계약서(Tenancy Agreement)가 중요하다고 인식을 하시는 경우가 많은데 실제로는 가 계약서에 요구사항을 확실히 넣지 않아 정식(Tenancy Agreement)계약 시 마찰을 빚는 경우가 발생하고 있습니다.

금번호에는 가 계약서 (LOI: Letter Of Intent)의 세부조항에 대해 자세히 설명을 드려서 앞으로 계약하시는데 도움이 되고자 합니다.

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LETTER OF INTENT (Residential)  가 계약서 (주거 목적의 부동산)

Date: 계약날짜

To:  ​집주인(Landlord) 이름, IC번호 및 주소

Dear Sir/Mdm,

SUBJECT PROPERTY: 계약을 하려는 부동산 주소

We are pleased to recommend our prospect to lease the above mentioned property subject to the following terms and conditions:

우리는 당신의 부동산에 임대관련 상기 조건을 제시하려 합니다.

TENANT: 세입자​

Name: 이름

FIN No.: Employment Pass 소지자의 경우 FIN 번호,

NRIC No: 시민권자 혹은 영주권자의 경우 IC 번호

Passport Number: EP/SP 등의 FIN No가 아직 나오지 않았을 경우 여권번호

1.        RENTAL (월 렌탈 계약 금액)​

​S$_______per month (inclusive of GST if any, fittings, fixtures, maintenance charges and car park) on a ​Partial/ fully furnished basis.

매달 월세 S$_______(관리비, GST, 주차비 등 포함)를 가구 포함/미포함 해서 냅니다.

​#시내(CBD) 지역의 콘도의 경우 주차비가 별도 청구되는 경우가 있으므로 이 부분을 정확히 명시하는 것이 중요합니다.

2.        LEASE COMMENCEMENT (계약 시작일)

​The lease shall commence on dd / month / year (ex. 05 August 2016)

​2016년 8월 5일부터 임대를 시작합니다.

​# 통상적으로 계약시작일 오전 혹은 전날 저녁에 해당 부동산을 방문, 열쇠 및 Access key 등을 전달 받습니다.

​계약 시작일 이전에 받으시고 싶으신 경우 Handover Date (열쇠 인도일)을 명시하시는 것을 권해 드립니다.

3.        LEASE TERM (계약기간)

​One or Two (1 or 2) years lease with an option to renew for another One (1) year at a rental to be agreed upon at the expiry of the lease term.

1년/2년 계약 후 추후 1년의 재계약 옵션.

#주거용 부동산의 경우 콘도는 1년 혹은 2년, HDB는 1년 혹은 1년 반(18개월)이 일반적인 기간이며 1년 재계약 옵션은 기본 옵션으로 되어 있으며, 실제로 계약완료 전에 재계약 기간 및 임차료는 집주인과 협의가 가능합니다.

4.        ​BOOKING AND SECURITY (예약 및 보증금)

(a)​Good faith deposit of S$          payable by the Tenant upon signing of this Letter of Intent. This deposit shall be treated as part of the first month's advance rental.

​가계약 보증금 S$______을 지급하며, 이 보증금은 계약 시 첫달 분 월세로 전환됩니다.

(b)​Security deposit of S$        , which is equivalent to ONE or TWO (1 or 2) month/s rental to be made payable to the Landlord upon signing of the Tenancy Agreement.

​보증금 S$_____은 계약기간에 따라 1년계약 시 한달치 월세/ 2년계약 시 두달치의 월세와 같은 금액으로 지급하며, 이며 정식계약서(Tenancy Agreement) 서명 시 지급하는 것을 원칙으로 합니다.

5.        ​USE OF PREMISE (사용 용도)

The Tenant shall not use the premise nor permit the same to be used for any purpose whatsoever other than as a private dwelling.

세입자는 상기 부동산을 주거 용도로만 사용하며 다른 목적으로 사용하지 않습니다.

#주거용 부동산을 상업용 혹은 다른 목적으로 사용치 않음을 원칙으로 합니다.

6.        ​TELEPHONE, TV, INTERNET SUBSCRIPTION, UTILITIES SUPPLY (전화, 케이블 TV, 인터넷, 전기/수도/가스비)

To be borne by the Tenant. 세입자가 냅니다.

# Air B&B 혹은 서비스 아파트 등 단기 숙박 목적의 일부 부동산을 제외하고는 대부분 서비스는 세입자 명의로 신청하고 사용료를 납부함을 원칙으로 합니다.

7.        ​STAMP FEES (인지세)

​To be borne by the Tenant. 인지세는 세입자의 권한을 보호하는 정부세로 세입자가 납부 합니다.

​# Certificate of Stamp Duty 혹은 E-Stamping이라 불리는 인지세는 특정 부동산에 대해 세입자 의 권리를 국세청(IRAS)에 신고하는 제도이며 계산법은 [월세 x  계약 월수] / 250 을 하시면 됩니다.

​부동산 회사에 따라 $5~8의 Admin Fee가 추가 되기도 합니다.

8.        ​SERVICING OF AIR-CONDITIONERS (에어컨 서비스)

The Tenant shall take up a service contract with a reliable air-conditioning contractor to service and maintain the air conditioners once every three (3) months. Maintenance includes gas top-up and chemical cleaning, as and when necessary. Any repair for breakdown and replacement of worn parts due to fair wear and tear, shall be at the responsibility of the Landlord.  The Tenant shall furnish a copy of the service contract to the Landlord within three months after lease commencement and produce the last service receipt upon expiry of the lease.

**Landlord will do a gas top-up and chemical cleaning (if necessary) prior to the commencement of the lease.

#세입자는 (에어컨 사용여부와 상관 없이) 계약 기간 동안, 매 분기별(3개월)로 에어컨서비스를 받고, 영수증을 모두 보관하여야 합니다. 간혹 주인쪽에서 에어컨 서비스 계약서를 별도로 요구하는 경우도 있습니다.

에어컨 서비스에는 가스충전과 화학세척(Chemical Cleaning)도 포함되며, 이 외의 수리나 교체가 필요한 경우 집주인의 비용으로 처리를 합니다.

집주인의 요구 시 세입자는 영수증 제출의 의무가 있습니다.

**집주인은 세입자 입주 전에 필요하다면 가스 충전 및 화학세척(Chemical Cleaning)을 선행하여야 합니다.

#이 부분의 많은 분들이 간과하여 가끔 집주인과 분쟁이 생기는 부분입니다.

계약주체(세입자)가 회사인 경우 일부 회사는 에어컨 청소조항을 집주인의 의무조항으로 넣기도 합니다만, 이런 경우는 흔하지 않습니다. 대부분의 계약서에는 세입자의 의무조항에 들어갑니다.

또한 필요에 따라 에어컨 서비스는 세입자가 3개월마다 하되 가스충전이나 비용이 많이 들어가는 화학세척(Chemical Cleaning)은 필요하다면 집주인의 부담으로 요청을 하기도 합니다.

마지막으로 에어컨 청소와 관련하여 서비스를 받으시고 영수증 보관을 하신다면, 그 외 에어컨 수리관련 사항에 대해서는 아래 Minor Repair Clause와 무관하게 100% 집주인에 수리, 교체 및 비용지불을 요구하게 되어 있습니다.

(이 부분은 실제로 많은 세입자 분들께서 에어컨 수리교체에도 $150~200의 수리비를 지불하신 경우가 있다고 들어서 노파심에 다시 정확한 정보를 올려드립니다.)

9.​MINOR REPAIR CLAUSE (소액 수리비 조항)

​The Tenant to be responsible for all minor repairs and routine maintenance, including replacement of electric light bulbs and tubes of the premises up to Singapore Dollars ONE HUNDRED FIFTY ONLY: (S$150)  per item/ per repair.  In the event the repair exceeds the aforesaid amount, the first minor repair amount of  S$(150) shall be borne by the tenant, thereafter the remaining balance amount shall be borne by landlord on both parties agreeable to the repair cost, provided always, such repairs are not caused by the willful negligence act of the Tenant. In all fairness, the quotation from the representing agent on all electrical appliances shall be the conclusive amount for the cost of repair. Approval must be obtained from the Landlord prior to such repair.

​계약 기간 중 수리가 필요한 상황이 발생하였을 경우 수리비 혹은 아이템/부품 교체에 대해 각 아이템 당 $150이상의 금액이 소요될 경우 집주인에게 초과되는 금액을 청구할 수 있는 조항입니다.

​대신 문제 발생 시 에이전트를 통해 집주인에게 미리 알리고, 집주인 측에서 지정하는 업체 혹은 세입자가 원하는 업체를 통해 견적 및 수리를 해도 된다는 동의 하에 효력이 발생함을 꼭 인지하시기 바랍니다.

​즉 세입자가 임의로 업자를 불러서 수리 후 비용청구를 할 경우 분쟁이 생길 수 있으니 꼭 에이전트를 통해 문제를 알리고 절차를 따라 진행하시길 바랍니다.

​아울러 금액은 부동산 월세 금액에 따라 $200 혹은 $300 이상으로 상향 조정하는 경우도 있으니 혹시 해당 에이전트 회사 LOI에 이 조항 혹은 금액 명시가 안 되어 있다면 LOI 작성시에 금액 포함 조항을 명시하시는 것을 권해 드립니다.

​(실제로 이 금액과 관련하여 계약 시 빈번히 의견차이가 발생한다고 합니다.)

​**The Tenant shall be entitled to a 30 days problem free period. The Landlord shall not hold the Tenant responsible for any defects /replacement of parts of any item in the premise that were identified by the Tenant and brought to the Landlord’s attention within the first Thirty (30) days in writing. Any such defects/replacement shall be rectified by the Landlord at his own cost.

​#입주 후 30일 이내에 발생하는 (세입자의 부주의가 아닌 경우) 모든 일체의 수리 및 교체 비용 에 대해 집주인 측에서 부담하는 조항입니다.

​일반적인(Market Standard) 조항임에도 불구하고 대부분의 정식 계약서(Tenancy Agreement)에 이 조항이 없는 경우가 있으니 이 조항 또한 가 계약서(LOI)에 꼭 명시를 하시는 방법을 권해 드립니다.

​10.​    DIPLOMATIC CLAUSE (외교 조항)

​Diplomatic clause may be served by the Tenant after Twelve (12) months tenancy by giving Two (2) months' advance notice in writing or Two (2) months' rent in lieu of such notice.

​# 이 조항은 세입자가 통보 기간 후 싱가포르에 더 이상 체류하지 않는다는 증빙(Ex. Employment Pass Cancellation 혹은 회사 공식레터)을 제시할 수 있는 경우에만 가능하며, 2년 (24개월) 계약 시 12개월 거주 후 두달(2개월)기간의 통보를 한 후 계약 해지 및 Security Deposit을 전액 돌려 받는 조항입니다. 즉 24개월의 계약을 14개월만에 해지할 수 있는 조항입니다.

​대신 집주인 측에서 24개월 계약과 관련하여 에이전트 회사에 지불한 수수료(Commission)는 조기 해지로 인해 남은 기간에 대해 상응하는 금액(Prorated)으로 세입자가 보상을 하는 것이 원칙입니다.

​원칙적으로 본 조항은 회사명의의 계약에만 해당이 되나, 현재는 확대 해석을 하여 개인 명의의 경우도 Employment Pass Holder에 해당되면 적용을 받기도 합니다.

​단, 12개월의 계약 이후 2개월의 노티스 후에 활용할 수 있는 조건으로 , 1년 계약 시에는 해당이 되지 않습니다.

11.​    TENANCY AGREEMENT (정식 계약서)

Notwithstanding anything herein contained, the tenancy of the Property is subject to a Tenancy Agreement to be negotiated upon in good faith and entered into between the Landlord and the Tenant.  The Landlord shall forthwith refund the good faith deposit to the Tenant free of interest if the Landlord and Tenant cannot reach an agreement on the provisions contained in the Tenancy Agreement within SEVEN (7) DAYS of the receipt of the same and thereafter neither party shall have any claim against the other for damages, costs, compensation or otherwise in the matter. 

#가 계약(LOI) 후 일주일 내에 정식계약을 원칙으로 하며 정식 계약(Tenancy Agreement) 시 세부사항에 이견이 있어 계약이 파기될 경우 가 계약서(LOI) 서명 후 함께 전달한 Goodfaith Deposit(한달 치 선불 월세)에 대해서 환불을 원칙으로 합니다.

정식 계약서 서명까지의 시간이 7일 이상 필요한 경우는 날짜를 미리 조정하여 기입하셔야 합니다.

The Landlord shall provide the Tenant with a draft of the Tenancy Agreement within THREE (3) DAYS from the date of the Landlord’s acceptance of the terms and conditions herein.

# 집주인 측 (Landlord 쪽 에이전트)에서 가 계약서(LOI) 전달 후 3일 이내에 정식 계약서(Tenancy Agreement)를 제공하는 것을 원칙으로 합니다.

In the event the Tenant withdraws his interest to proceed with the lease of the Property after all terms and conditions have been agreed upon or when the Tenant has no objection in writing, the Landlord shall be entitled to forfeit the good faith deposit and thereafter neither party shall have any claims whatsoever against the other.

# 가 계약서(LOI) 및 선불 월세 전달 후 세입자 측에서 별다른 이유 없이 계약 파기를 요구할 경우 선불 월세(Goodfaith Deposit)는 환불되지 않기에 신중을 기하시기 바랍니다.

12.​    ITEMS PROVIDED BY THE LANDLORD (집주인에게 제공해 줄 것을 요구하는 사항)

(a)​     All electrical appliances and light fixtures are to be in good working condition.

​(가전제품을 포함하여 전등 등 설치된 아이템들은 정상적으로 작동됨을 원칙으로 합니다.)

(b)      ​To clean the entire premises thoroughly including the interior and exterior of cupboards and appliances.

​(입주 전 집안의 전체 청소는 선행되어야 합니다.)

(c)       ​To dry clean all curtains and the Tenant shall deliver the same upon expiry of the lease.

​(커튼은 드라이 클리닝하여 깨끗한 상태로 영수증과 함께 제공 되어야 하며, 계약 완료 시 세입자도 같은 방식으로 반납을 원칙으로 합니다.)

(d)​     To service all air-conditioners, including topping up of gas and chemical cleaning (if necessary) before handover of premise and Tenant shall deliver the same upon expiry of Tenancy.

​(입주전 에어컨은 모두 정상적으로 작동되도록 서비스를 받고 영수증을 첨부합니다.)

 Others: ​All fittings and fixtures provide are working condition.

(이 외에 집안의 가구나 붙박이 또한 정상 작동을 원칙으로 합니다.)

#이 부분 또한 매우 중요한 사항으로 Access Card나 Main Door Key 혹은 Aircon Remote Control또한 갯수를 명시함을 권장합니다.

그 밖에 집주인 측에 추가적으로 요구를 할 경우 아이템 별로 사이즈, 색깔, 금액 등 가능하면 자세하게 세부사항을 기입하여 추후 불필요한 분쟁을 미연에 방지하시길 권해드립니다.

마지막으로 가 계약서(LOI)상에서 누락한 부분을 정식 계약(Tenancy Agreement) 작성 시 혹은 입주 후에 추가로 세입자가 집주인에 요구하는 경우가 이 경우 추가 경비가 발생하므로 집주인 쪽에서 거의 동의하는 경우가 없다고 보시고, 시간을 할애해서 정확한 기재를 권해드립니다.

예를 들면, 불필요한 가구나 설치물 등을 빼달라는 경우도 상세한 기재가 필요합니다.

Kindly confirm your acceptance of the terms and conditions contained by signing the Acceptance Copy below.

(계약에 동의 하신다면 아래 서명란에 서명을 부탁 드립니다.)

Yours Sincerely,​​​​​​​                                   Acknowledged by Tenant 

____________________________________​​​​                         ____________________________________​​​​

Name : ​Jun Kang                                                        Name : 세입자 이름

Salesperson Registration No: R027131H                    ​​​​​FIN Number/NRIC/Passport:

ERA REALTY NETWORK PTE LTD

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ACCEPTANCE COPY

We,         

the Landlord of the Property hereby accept the above terms and conditions and acknowledge receipt of

S$         cheque (Bank/Cheque No. DBS/123456) being the one month good faith deposit paid by the Tenant.

Landlord’s Signature​:__________________________________/_______________________________

Name​​​:  이름 

Date​​​:  dd/month/year ( 15th May 2020)

조금은 지루한 가 계약서임에도 불구하고 시간을 할애해서 읽어주셔서 감사드리며 독자분들게 조금이라도 도움이 되길 기원합니다. 다음 9월호에는 정식 계약서 (Tenancy Agreement) 조항과 관련하여 자세한 설명을 드리도록 준비하겠습니다.